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この記事では、不動産開業に必要な資金や資格、具体的な流れのほか、失敗しないポイントなどをご紹介します。
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不動産会社を起ち上げて開業するには、さまざまな費用が必要です。具体的な金額は、それぞれの事情により変動しますが、概ね400～1,000万円程度は見込んでおくとよいでしょう。
不動産開業時にお金がかかる項目は以下の通りです。
| 項目 | 大まかな金額 |
|---|---|
| 法人設立費用命 | 20万円～30万円 |
| 宅建業者免許申請料 | 5万円～10万円 |
| 営業保証金 （保証協会への入会金） |
130万円～180万円 |
| 事務所の準備費用 | 50万円～100万円 |
| 各種設備 | 100万円～200万円 |
法人には株式会社や合同会社などいくつかの種類がありますが、手続きに必要な費用や行政書士に依頼する費用など含めて、20～30万円程度必要です。
また、宅建業の免許を取得するのに、5～10万円がかかります。1つの都道府県だけで不動産業を営むのであれば知事免許、2つ以上の都道府県で不動産業を営むのであれば国土交通大臣免許が必要で、後者の方が申請料が高くなる点に注意が必要です。
そのほか、不動産業を開業するには、最寄りの供託所に営業保証金を供託することが宅地建物取引業法で義務付けられています。
営業保証金は通常1,000万円準備しなければいけません。しかし、宅建協会に入会すると、上記保証金の代わりに60万円の弁済業務保証金を納付すればよいこととなっています。ただ、宅建協会への入会金などが必要で、合計の金額は都道府県により異なりますが、概ね130～180万円程度必要です。
最後に、事務所を借りる場合の敷金・礼金、賃料などで50〜100万円、デスクやイス、PCなどの設備を整える費用として100〜200万円を見込んでおくとよいでしょう。
不動産開業の手続きをスムーズに進めていくために、不動産開業の流れを見ていきましょう。
具体的には以下の通りです。
まずは事務所の場所を決めましょう。お客様を呼び込んで営業活動をするような場合には、立地や間取りなどが事業の将来を左右する重要な選択となります。
なお、事務所を構える方法として、自宅の一部を事務所にすることも考えられます。
以下、自宅の一部を事務所にする方法と事務所を新たに借りる方法で、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
自宅で開業するメリットは、賃貸物件の契約費用や賃料、光熱費などの各種費用がかからないことです。
一方、デメリットは、宅地建物取引業免許を取得する関係から事務所として認めてもらうための条件が厳しいことが挙げられます。
不動産開業するには宅建業の免許を取得する必要がありますが、その際、例えば自宅と事務所それぞれに入り口が必要であるなどの条件があるのです。具体的な条件内容は都道府県毎に異なるため、まずは役所の窓口へ相談してみるとよいでしょう。
事務所を借りるメリットは、駅前や大通り沿いなど人通りが多く目立つ場所であれば集客しやすいことが挙げられるでしょう。自宅で開業する場合と比べると、顧客からの見栄えが良い点もメリットです。
一方、デメリットは、事務所を契約するための初期費用や毎月の賃料、水道光熱費などの固定費がかかることが挙げられます。
次に、会社を設立するか個人事業主として事業を行うかを選択しましょう。
ここまで、法人を設立して不動産開業することを前提に解説してきましたが、個人事業主として開業することも可能です。個人事業主の場合、税務署に開業届を出すだけで事足ります。
とはいえ、会社を設立したほうが、社会的信用を得られるのに加え、節税対策としても有効です。例えば、個人事業主の場合は所得税が累進課税のため、所得が大きくなるほど税率が高くなってしまいます。一方、会社を設立すれば、収入に応じて税率が高くなるということはありません。所得税ではなく法人税のため、一定金額以上の収入であれば一律です。
とくに将来的に事業を大きくしていきたいのであれば、会社を設立するのがおすすめだといえるでしょう。
株式会社を設立する場合の流れは以下の通りです。
| 項目 | 主な流れ | 概要 |
|---|---|---|
| 1 | 会社基本事項の決定 | 商号や役員、事業内容などを決定します |
| 2 | 定款の作成 | 会社基本事項や会社のルールを記した定款を作成します |
| 3 | 定款の認証 | 公証人役場で定款を認証してもらいます |
| 4 | 出資金の支払い | 出資金を支払います |
| 5 | 登記申請 | 法人設立に必要な事項を法務局に登記します |
| 6 | 株式会社設立 | 株式会社が設立されます |
なお、会社設立の流れなどについてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
「不動産管理会社の設立のメリット・デメリットとは｜大まかな流れや節税対策も解説」へ
宅地建物取引業法により、拠点ごとに一定数以上の専任の宅地建物取引士の設置が義務付けられています。具体的には、従業員数5人に1人は専任の宅地建物取引士を設置しなければいけません。
そのため、自身で宅建士の資格を取得する、もしくは宅建士の資格を保有している人を雇う必要があります。
不動産業を営むのであれば、宅地建物取引業免許を取得しなければいけません。
宅地建物取引業免許は、1つの都道府県内で不動産業を営むのであれば、都道府県知事に対して免許取得を申請します。2つ以上の都道府県で不動産業を営むのであれば、国土交通大臣に対して免許取得を申請します。
とはいえ申請先は、いずれの場合でも本店がある都道府県の担当課です。
免許取得の流れは以下の通りです。
| 項目 | 主な流れ | 概要 |
|---|---|---|
| 1 | 申請の準備をする | 商業登記簿謄本など必要書類を準備します |
| 2 | 申請書類を作成する | 都道府県の担当窓口で申請書類などを受け取り、作成します |
| 3 | 申請する | 知事免許3.3万円、大臣免許9万円の申請手数料と併せて申請します |
最後に、宅建業に関する協会へ加盟しましょう。
協会への加盟は必須ではありませんが、加盟することで、営業保証金1,000万円の代わりに弁済業務保証金60万円の供託で済ませることができます。しかし協会へ加盟するには、弁済業務保証金以外に入会金などが必要になる点に注意が必要です。
なお、協会にはハトマークの全国宅地建物取引業協会連合会とウサギマークの全日本不動産協会があります。どちらの協会に加入するか、どの都道府県で開業するかによって、必要な費用が異なるため、事前に確認しましょう。
不動産開業には専任の宅建士を設置する必要があることをお伝えしましたが、自己物件を賃貸するだけの不動産賃貸業の場合は、宅建士の資格も宅建業の免許も不要です。
一方、賃貸であっても物件オーナーの方の賃貸を仲介する事業を営む場合は、宅建士の設置と宅建業免許の取得が必要になります。
| 区分 | 自己物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
|---|---|---|---|
| 売買 | 必要 | 必要 | 必要 |
| 交換 | 必要 | 必要 | 必要 |
| 賃借 | 不要 | 必要 | 必要 |
ここまで不動産開業の流れを解説してきましたが、そもそも不動産開業を成功させるためには何が必要なのでしょうか？ここでは、開業で失敗しないためのポイントをお伝えしていきます。具体的には以下の3つです。
事業を営んでいくにあたり、資金が尽きないようにしなければいけません。
誰からどのぐらいの収入が得られるか？だけでなく、事務所維持費や物件を掲載する広告費用などの支出も洗い出して、資金繰り表を作成しておくようにしましょう。
また、一時的な資金不足に備えて、いざというときのための資金調達ルートを確保しておくことが大切です。
収入・支出管理や物件管理、賃貸管理など、日々の業務において不動産テックを活用することを考えましょう。例えば、従来であれば家賃の入金明細を目視で確認していたところをシステムで管理できるため、大幅な業務効率改善に繋げることが可能です。
不動産業は競合が多いため、いかに集客をうまく行うかが重要です。
開業間近は人脈を使って顧客を増やすこともひとつですが、最近ではオンラインでの集客が主流となっています。長期的な集客効果を狙うのであれば、自社ホームページを制作して集客に繋げることを考えるのがよいでしょう。
そのほか、不動産開業に失敗しやすい人の特徴などについてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
不動産独立開業で失敗するケースとは？成功のポイントと軌道に乗るまでのロードマップも紹介 >>
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不動産開業には、初期費用として400～1,000万円が必要になるため、まずは資金をどのように準備するかを考える必要があるでしょう。開業資金のほか運用資金を確保しておく必要があり、収支管理が重要です。
さらに、開業後に事業を安定していくには、持続的な集客が欠かせません。集客においては、人脈を頼るだけでなく、オンラインでの集客も活用していきましょう。
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