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不動産仲介業務は、売買仲介業務と賃貸仲介業務の2つに大きく分けられます。不動産仲介会社として開業を検討されている方の中には、どちらで開業するべきか、お客様に選ばれる仲介会社にするためにはどうすればよいのかなどに悩まれているでしょう。
この記事では、不動産仲介業務のフローについてご紹介いたします。業務の効率化が期待できる方法も合わせて解説していくので、ぜひ参考にしてください。
不動産売買仲介の業務フローとしては、以下3つの流れで進めていきます。
| フロー | 内容 |
| ①物件査定 | 現地調査内容や過去の取引から物件価格の査定を行う |
| ②媒介契約の締結 | 専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約のいずれかの形式で契約を結ぶ |
| ③図面作成 | 販売図面を作成する |
| ④レインズ登録 | レインズに登録する |
| ⑤販売活動 | ポータルサイトや自社ホームページに物件情報を載せて、入居希望者を募る |
元付け業務とは、売主から物件売却の依頼をされた企業が行う業務のことで、元付け業務を行う不動産会社のことを元付け業者と呼びます。
媒介契約の種類によって、契約期間やレインズへの登録期日、売買物件状況の業務報告の有無などが決められています。契約内容をしっかり確認したうえで元付け業務を行うようにしましょう。
（参照：公益財団法人東日本不動産流通機構「媒介契約制度」）
| フロー | 内容 |
| ①条件のヒアリング | 間取りや予算などお客様の条件をヒアリングする |
| ②物件の検索 | お客様の条件にマッチした物件を探す |
| ③お客様の希望物件に関する調査 | 物件が見つかったら、その物件に関する現地調査を行う |
| ④媒介契約の締結 | 売主とお客様の両者が納得したら媒介契約を行う |
客付け業務とは、元付け業者に対して借主や買主を見つける業務のことで、客付け業務を行う不動産会社のことを客付け業者と呼びます。
顧客を紹介する業務が基本のため、不動産物件の所有者と直接コンタクトを取ることはできません。元付け業者を通して取引を進めていくのが基本の流れとなります。しかし中には、元付けと客付けそれぞれの業務を同じ不動産会社が担当することもあります。
| フロー | 内容 |
| ①条件交渉 | 物件に関する条件交渉を行う ● 支払い方法 ● 引き渡しの時期 ● 公租公課の負担割合 など |
| ②売買契約書の作成 | 売買契約書を作成する |
| ③重要事項説明 | 宅地建物取引士から重要事項の説明を行う |
| ④住宅ローン申込 | 住宅ローンを希望する顧客に関しては、住宅ローンの手続きを進める |
| ⑤金銭契約貸借契約締結 | 金銭契約賃借契約を締結する 仲介業者→銀行の担当者と打ち合わせをし、必要書類を確認した上で日程を調整する 売主→直接行う業務はないが、公的ローンを利用する場合は適合証明書を仲介会社に渡す必要がある |
| ⑥表示登記申請 | 新築の建物には、不動産登記法の定めにより表示登記を行う必要がある 仲介業者→買主の住民票と委任状を用意し、署名捺印もしくは認印をして売主に預ける 売主→買主の住民票と委任状を預かったら、土地家屋調査士に表示登記の依頼を行う |
| ⑦内覧会 | 引き渡し前に売主、買主、仲介業者立ち会いのもと、物件の現地説明と傷などのチェックを行う |
| ⑧売買契約締結 | 売主とお客様の両者が納得したら売買契約を結ぶ |
契約業務に関しては、仲介業者と売主で業務フローが異なります。また、近年では内覧会の際に仲介業者が参加しないことも多いですが、後のトラブルを避けるためにも参加したほうが良いでしょう。
次に不動産賃貸仲介の業務フローについて見ていきましょう。具体的なフローとしては、以下3つの流れで進めていきます。
まずは、お問い合わせいただいたお客様に対し、希望の条件をヒアリングしていきます。ヒアリング項目としては、以下を参考にしてみてください。
お客様の希望を聞いたうえで、適した物件を探していきます。
条件をヒアリングしたら、条件にマッチした物件を検索してお客様に紹介します。
お客様が内覧を希望する物件があれば、実際に物件に足を運んで案内します。物件によっては店舗から距離があることも多く、通常は社用車を利用して案内するのが一般的です。
物件を紹介する際は、物件の特徴だけではなく、周辺環境や駅までの距離などの情報も提示することで、お客様の信頼も増していくでしょう。
入居する物件が決まり次第、入居手続きに入っていきます。入居者の生年月日や通勤・通学先、収入などをヒアリングし、管理会社に提出する書類を準備します。また、管理会社が行う重要事項説明の概要伝達なども行い、お客様がスムーズに入居できるようにサポートすることで、顧客満足度も上がるでしょう。
不動産仲介会社は数多くあるため、自社を選んでもらうためにはお客様に選ばれる会社になる必要があります。お客様に選ばれる仲介会社になるためには、以下の3つのポイントが重要です。
不動産会社には部屋探しから契約までをサポートする「仲介会社」と、オーナーに代わって仲介会社への入居者募集や物件のメンテナンスなどを行う「管理会社」があります。
お客様から選ばれる企業になるためには、仲介と管理をどちらも行うことがポイントです。仲介と管理をどちらとも行うことで、お客様がスムーズに物件探しから入居までを進められるようになります。
仲介と管理が分かれていると、以下のように業務が複雑になります。
工程ごとにやりとりが必要になるため、会社の負担が増えるだけでなく、確認期間が長いと入居者に感じさせてしまう可能性があります。仲介と管理をどちらも行うことで入居者の負担を減らせるため、顧客満足度の向上に繋がるのです。
お客様に合わせた営業時間を設定するのも重要なポイントです。
不動産企業によって営業時間にばらつきがありますが、できるだけ長く設定すると良いでしょう。仕事が忙しくて時間が取れない方でも、営業時間が長ければ残業終わりに店舗に足を運ぶことができます。営業時間が短いと融通がききにくいため、顧客の要望に答えられないことも出てくるでしょう。朝は9時から、夜は残業終わりの方でも来られるように21時ごろまでと、営業時間を見直してみてください。
お客様は自分の条件にマッチした物件を紹介してくれる企業を望んでいます。そのため、お客様の希望にマッチした物件を見つけるためには、条件を細かくヒアリングする必要があります。
など、細かくヒアリングすることで、より条件にマッチした物件が見つかりやすくなります。とは言え、条件を聞くといろいろなポイントが出てくるため、その中でも妥協できる部分と妥協できない部分も聞いておくと、マッチする物件が見つかりやすくなるでしょう。
不動産仲介業で開業するのであれば、まずは流れを確認することが大切です。不動産業で開業する場合、以下の工程で進めていきます。
さらに、開業にはさまざまな費用が必要です。具体的な金額は、それぞれの事情により変動しますが、概ね400～1,000万円程度は見込んでおくとよいでしょう。
不動産仲介業での開業の流れや費用についてもっと詳しく知りたい方はこちら
→「不動産 開業」へ
不動産仲介業で開業するなら日本情報クリエイトの不動産BBがおすすめです。不動産BBとは、物件情報の共有、内見予約、入居申し込みがオンラインで完結できる無料のプラットフォームのことです。不動産仲介に欠かせない業務をオンライン化できるため、業務の効率化が期待できます。
具体的に、不動産BBを導入するメリットを以下で解説していきます。
不動産BBを導入することで、管理会社と仲介会社の情報の共有ができます。物件情報や鍵情報、仲介手数料、広告料など、24時間年中無休で情報の取得が可能です。物件入力補助機能や複数画像をドラッグ&ドロップで一括登録できるため、情報登録の手間を軽減できるでしょう。
また、複数の元付け業者の物件情報を1つの画面でまとめて見られるため、複数のサイトや資料を確認する手間も省けます。情報共有がスムーズになるため、業務の効率化が図れるのです。
不動産BBでは24時間365日体制で、内見の受付ができます。受付可能な日時や仲介業者などをあらかじめ設定しておくことで、システムが自動で判断し、内見予約を受け付けます。申し込み状況は画面上で一目で確認できるため、管理の手間が省けるのがポイントです。いつでもリアルタイムで最新状況が確認できるため、業務スケジュールも組みやすくなるでしょう。
不動産BBを導入することで、入居申し込みをオンラインで完結させられます。手書きの申込書やファックスで手続きを進める必要がなく、手間やコストの削減に繋がるでしょう。
また、電話でのやりとりも不要になるため、テレワークにも最適です。入居希望者側もわざわざ店舗に行かなくてもオンライン上でやりとりが完結するため、顧客満足度の向上も期待できるでしょう。
不動産売買の場合は大きく分けて元付け、客付け、契約の3つの業務を行います。賃貸の場合は、条件のヒアリングから物件検索、入居申し込みの手続きサポートまでを行います。
複雑な業務が多く、なかなか仕事の効率化ができないと悩んでいる企業も多いでしょう。日本情報クリエイトの不動産BBであれば、業務間での物件情報の共有や入居申し込みなど、不動産仲介に欠かせない業務をオンラインでできます。手続きもオンラインで完結できるため、企業側にとっても入居希望者にとってもメリットになるのです。業務の効率化を目指したい、テレワークの導入を進めたいと考えている方は、ぜひ不動産BBの導入を検討してみてください。
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