賃貸管理業務が3倍楽になる秘訣 資料ダウンロードフォーム
不動産の賃貸物件を保有しているオーナーにとって、管理業務は大きな負担になります。そのため、管理業務の管理会社への委託を検討している人も多いのではないでしょうか。この記事では、不動産管理費の基本とともに、管理手数料の相場や管理業務の範囲などについて解説します。管理業務を管理会社へ委託するかどうか決める際の参考にしてください。
不動産管理費とは、どのようなものなのでしょうか。ここでは、不動産管理費の概要や用途について解説します。
不動産管理費とは、不動産の状態を維持管理するためにかかる費用です。建物の内部と外部のすべてについて管理する費用が含まれています。不動産管理費は、物件を借りている人に対して請求します。毎月の家賃とは別に徴収する場合がほとんどです。
不動産管理費に似た言葉としては、共益費もあります。共益費は、共用部を管理するための費用です。ただし、同じ意味で使われているケースも少なくありません。また、不動産管理を管理会社に委託する際に毎月かかる費用は、不動産管理手数料と呼ばれています。
不動産管理費の用途は、ゴミ置き場や廊下などの光熱費や水道代などです。火災保険、損害保険、賠償責任保険などの保険料としても支出されます。また、管理会社に不動産管理をお願いした場合にかかる管理委託費も、不動産管理費の用途の1つです。不動産管理費は実費で請求するわけではなく、必要になった場合に備えて毎月一定額を徴収します。
不動産管理手数料は、いくらが相場なのでしょうか。契約方法に応じた相場について解説します。
管理会社に支払う不動産管理手数料は「家賃収入×〇%」で計算されるケースが多いです。ここでいう家賃収入とは、賃料のほかに管理費や共益費も含んだ金額です。一般的な不動産管理手数料の相場は、家賃の5%程度となっています。
不動産管理手数料が高く設定されている管理会社と契約した場合、空室が増えれば赤字になる可能性があります。部屋数が多い場合や家賃が高い場合は、オーナーの負担がより大きくなるため注意が必要です。近年は、相場より安い不動産管理手数料を設定している管理会社も増えています。ただし、業務の範囲や対応の質なども考慮して総合的に判断する必要があります。
集金管理のみを管理会社に委託する場合の不動産管理手数料の相場は、家賃の3%程度です。集金管理を委託すると管理会社が家賃を集金し、滞納者が発生すれば督促も実施します。ただし、滞納が解消されなかったり、空室があったりすれば、管理手数料はオーナーが負担しなければなりません。
なかには、審査を受けて入居した人が家賃を滞納した場合、その金額を保証してくれる管理会社も存在します。保証を受けられる分、管理手数料は高めです。
サブリースとは、管理会社が不動産の権利そのものを一括で借り上げ、一定額の賃料をオーナーに支払う制度です。物件の管理をサブリースで委託すれば、入居者の状況にかかわらず安定した賃料を得られます。サブリースの管理手数料の相場は、家賃の10～20%程度です。
サブリースなら入居者の募集、集金、建物の管理のすべてに管理会社が対応するため、オーナーの手間は少なくなります。ただし、ほかの方法よりも管理手数料の相場が高く、家賃が高額であるほど管理費の負担は大きくなります。
不動産管理手数料の支払いにより依頼できる業務の範囲は、マンションの室内に関する内容が中心となっています。具体的な業務内容を例示すと、以下の通りです。
管理組合があるマンションの場合、建物管理会社にメンテナンスを対応してもらえます。建物全体の清掃や点検などにも対応できる管理会社も存在しますが、具体的な内容はそれぞれ異なります。
不動産管理手数料以外の別料金が発生する可能性が高い業務としては、以下のものがあげられます。
これらは、オーナー自身が物件を管理するうえで発生する費用です。また、賃貸借契約書の締結や更新を成功報酬としている管理会社も存在します。
ここでは、不動産管理を管理会社に委託した場合の具体的なメリットを解説します。
管理業務にはさまざまな内容が含まれているため、オーナーが1人ですべてに対応するには多くの手間と時間がかかります。特に副業で不動産を管理しているなら、入居者のクレームに素早く対応するのは難しいでしょう。管理業務を管理会社に委託すると、物件の管理業務のすべてを任せられます。オーナーの居住地が物件から遠い場合や本業で忙しい場合も、適切に物件を管理できます。
管理会社は管理業務のプロであり、物件の管理についてさまざまな知見をもっています。基本的な管理方法だけでなく、入居者募集、集金、空室対策などについてのノウハウも豊富です。不動産管理を管理会社に委託すれば、自分の物件をプロに管理してもらえます。相談すれば適確な意見ももらえるため、管理業務の知識が少ないオーナーには特におすすめです。
すでに触れているとおり、管理業務のすべてにオーナーが1人で対応するのは簡単ではありません。しかし、高品質なサービスを提供できる管理会社と契約すれば、プロの知見やノウハウにより入居者の満足度も向上させられます。入居者の満足度が上がれば退去も減るため、空室率の低下を期待できます。
不動産管理を管理会社に委託する最大のデメリットは、費用が発生する点です。管理会社と契約すれば、オーナー自らの対応では発生しない不動産管理手数料が毎月かかります。管理会社によっては、管理手数料のほかにもシステム使用料をはじめ、各種費用を請求している場合もあります。管理手数料以外も含めると費用の総額が相場以上になる可能性もあるため、事前によく確認しましょう。
不動産管理会社は、どのような基準で選べばよいのでしょうか。ここでは、不動産管理会社の選び方を解説します。
管理手数料の安さだけに注目して管理会社を選ぶと、質の高いサービスを入居者に提供できない恐れがあります。入居者がサービスに不満を抱いた場合、短期で退去に至る可能性も高くなります。入居時と退去時には、管理会社に対する成功報酬や原状回復費用などの支払いが必要です。また、退去後は次の入居者が決まるまで家賃収入が入ってこない点も問題です。
空室の状態が続くと、オーナーにとって管理手数料が大きな負担となるのは避けられません。設定されている管理手数料の安さだけでなく、サービスの質も考慮したうえで管理会社を選択しましょう。
管理会社の募集計画や客付け力によって、空室を早く埋められるかどうかが決まります。管理会社の力量を見極めるには、管理会社が管理している物件の入居率を確認しましょう。ただし、入居率は立地や築年数などによっても変化します。自分が保有している物件と似た条件の物件を探して参考にしましょう。
不動産の運営を安定させるには、管理会社が管理業務にどれだけ迅速に対応できるかが重要です。管理会社と契約する前に発生する担当者とのやり取りを通し、連絡の早さや返信率などを確認しましょう。担当者の誠実さは、管理の質を見極めるための重要な指標の1つになります。また、悩みを相談した際に適切な改善策を提案してくれるかどうかも、大切なポイントです。
不動産の管理を管理会社に委託する場合、不動産管理手数料がかかります。プロに不動産の管理を任せられるため、オーナーの負担を減らしつつ、より適切な管理体制を実現できます。
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